韓国経済.com

韓国の政治及び経済・日本の政治及び経済について、情報を提供します。
韓国経済 韓国社会 韓国政治 日本経済 日本社会 日本政治 韓国芸能 ショップ
韓国経済.com TOP  >  韓国経済 >  3億→7億、宝くじに変質したポグムジャリ住宅

3億→7億、宝くじに変質したポグムジャリ住宅

ソウル江南細谷(カンナム・セゴク)地区にある「LHeピョンハンセサン」に住んでいるキム某氏(43、女)は最近、夢を見ているような気がする。2013年に102平方メートル(31坪型)マンションを、3億200万ウォンの分譲価格で購入したが、それが7億ウォンまで値上がりしたためだ。京畿議政府市(キョンギ・ウィジョンブシ)で長期間間借りしていたが、両親の国家有功者資格でポグムジャリ住宅(スイートホームという意)の特別分譲を受けて入居後、周りからの言葉の通り、「大儲け」をしたためだ。キム氏は、「値上がりしてもせいぜい1億5000万ウォンぐらいだろうと思った」と言いながら、マンションのおかげで、老後の心配はなくなったと話した。

誰もが予想していたように、マンションはこの数年間で分譲価格の2倍を超える価格にまで値上がりし、持ち主に2億〜4億ウォンほどの差益を与えている。最近、東亜(トンア)日報の取材陣が見て回ったソウル江南圏のポグムジャリ住宅のことだ。グリーンベルト(開発制限区域)を開発して建設したところなので、マンション団地は静かだった。ほかの地域のマンションは高すぎてとうてい引越しできるところがないという住民も、すでに数億ウォンを手にして離れた隣人たちのことはよく知っている。

ポグムジャリ住宅は、李明博(イ・ミョンバク)政府を代表する公共住宅事業だ。相当数の物件を相場より安く分譲することを決めたことで、江南圏分譲物件は「宝くじ」になるだろうという批判が、当初からあった。特に、江南地域のマンションの転売制限が昨年9月から次々と解除されたことを受け、売買取引に火がつくだろうという見方が多かった。実際、マンション価格は高騰した。2012年に公共分譲として入居し、昨年転売制限が解除となった江南地区のLHプルジオの場合、取引が最も多い80平方メートル(25坪型)マンションは現在、最も安い物件でも6億1000万ウォンとなっている。分譲価格が2億5000万ウォンだったことを考慮すれば、3倍近くも高騰したことになる。


スポンサードリンク


取引はそれほど活発ではなかった。周辺の不動産事務所では、「相場差益を手にして急いで離れたがっていた人は、違法転売をしてでもすでにずいぶん離れているし、今は、暮らしながら状況を見極めようとしているケースが多い」と話した。別の不動産事務所では、「さらに値上がりするだろうという期待のため、売りに出した物件を取り消したり、売買成立段階でさらに呼び値を引き上げたので、契約が反故になったりもする」と伝えた。また、別の不動産事務所の代表は、「価格が上がり続けているので、売りに出した人も取り消してから、伝貰(チョンセ=一定の住宅保証金を預けて生活し、転出時に全額返還される賃貸制度)に回している」と話した。
東亜日報
http://japanese.donga.com/List/3/02/27/535712/1

【管理人 補足記事&コメント】
韓国には2種類の賃貸制度がある。ひとつは日本の賃貸とまったく同じように、入居時に敷金・礼金を払って毎月の家賃を払う「ウォルセ(月貰)」だ。もうひとつがチョンセで、入居時に賃貸する物件価格の半分から3分の1ほどの金額を“保証金”として預ける制度だ。例えば、借りようとしている物件の実売価格が1000万円の場合、保証金を350~500万円ほど現金で不動産オーナーに預けて物件を借りるという手順だ。多額の保証金を預けてしまえば、後は契約が切れるまで月々の家賃はタダ。さらに、契約満了時には預けた保証金が全額返却されるという、ちょっと信じられない制度だ。

保証金が全額返済されるため、不動産オーナーには利益がないように思える。しかし、チョンセもしっかりとした不動産経営のひとつだ。 まず前提として、チョンセが誕生した1990年代の韓国には、銀行の定期預金の利子が10%近くあった。そのため、2000万円の保証金を預かれば、それを預金するだけで年に200万円の利子を受け取ることができる。月に換算して約16万円強の利益を得ることができるため、十分に収益が見込めたのだ。

また、チョンセを利用した不動産投資も多い。例えば、不動産の価格の上昇が見込める物件を1000万円で購入したとする。そこで、物件を借りたい人から保証金として500万円を受け取り、物件購入の補填に充てれば、購入者にかかる費用は半額で済む。そうして購入しておいて、見込み通りに物件の価値が上がれば、売却時に保証金を返したとしても利益を得ることができるというわけだ。 しかし、これは高金利が保障され、なおかつ不動産価格が上昇することを前提に成り立っていた賃貸制度だ。近年、韓国の定期預金の金利は1%台にまで引き下げられ、保証金の金利を利用した収益の確保は難しい。

そんな中、チョンセを続けるオーナーたちが、保証金を従来の5割弱から7~8割にまで引き上げるという力技をとるようになった。お金のない人々は賃貸をあきらめるしかない。

一方記事のマンション価格だが、韓国の不動産事情の現状はマンションを投機目的に買っていたけどここ数年上がらなくなってきた。またそれよりも前に不動産を持っていた人たちは次のところに移りたいと思っても価格が上がりすぎたために次への資金が準備できない。記事のような場所は限定的でしかない。ソウルなどのマンションは開き室が30%程度もあるわけで、不動産問題は今後も大きな問題だ…。



関連記事

スポンサードリンク
  

ブログパーツ
[ 2016年06月09日 11:01 ] カテゴリ:韓国経済 | TB(0) | CM(0)
コメントの投稿












管理者にだけ表示を許可する
トラックバック
この記事のトラックバックURL

サイト内をキーワードや文書で検索
スポンサードリンク
人気記事
スポンサードリンク
お問い合わせ
管理人 MON
連絡先 monma@asahinet.jp