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韓国経済の「時限爆弾」!家計債務また増加、つぶせない住宅ローンバブル

韓国経済の時限爆弾と同国メディアが呼ぶ家計の借金がまた膨らんだ。家計債務の累計は、今年6月現在で1257兆ウォン(約113兆円)にのぼり、この半年で約50兆ウォンも増え、最高額を更新。1年では約120兆ウォン以上増えた。低金利の中、無理をしてでもマンションを購入しようと借金をする家計が増えているとみられる。韓国政府としては、家計債務の圧縮を加速させたいが、住宅投資を冷え込ませる恐れがあり、いまだ抜本的な改革に踏み出せないでいる。景気悪化で返済延滞が続出すれば、韓国経済への亀裂は避けらず、問題先送りへの懸念は強い。

借金膨張のわけ…建設会社仲介、元本不払い、チョンセ崩壊
家計債務の残高が1000兆ウォンにのったのは2014年末。家計債務は、右肩上がりに膨らみ、韓国経済の大きな重しになっている。 なぜ、家計債務がここまで膨らんだのか。大きな原因は、住宅購入を容易にさせているローン制度にあるといわれる。その代表格は集団ローンと呼ばれる仕組みだ。建設会社が購入者の保証人のような形になり、銀行が資金を貸し付けつけるもの。融資の審査が甘く、家計の身の丈を超えた多額の借金を作りやすくなると問題視されている。

ローン返済の仕方も日本とは異なる。
日本では、借金の元本を縮小して将来負担を軽くするため、前倒し返済する家計は多いが、韓国では元本返済を猶予してもらい、利息だけを支払う方式を選ぶ家計が約7割にのぼるといわれ、統計上の債務総額を膨らませる結果を生んでいる。元本返済期限が迫れば、借り換えをして猶予期間をのばし、元本の支払いを逃れているので、家計債務が減りにくい構造にある。韓国では土地・住宅価格の上昇神話が根強く残り、将来の一括返済をもくろむ家計が多いといわれる。


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また月払いの家賃負担をなくす伝統的なチョンセという仕組みで借りられる物件が減ったことも影響している。大家が借り手から多額の資金を預かり、金融市場や住宅投資で運用し、月々の家賃をなくす制度だが、近年は低金利と景気低迷で運用先がなく、月払いの家賃に切り替えが進んでいる。月々の家賃払いの負担感が住宅購入を後押ししている可能性がある。

韓国発の金融危機の火種
韓国での住宅市場の活況は、景気拡大によって生み出されたものではなく、官制市場の側面が強い。放置しておくことは、金融危機の病巣を広げるのと同じ。右肩上がりの成長が確実に見込める時代なら問題はないが、中国の成長鈍化は鮮明で、同国との経済関係を強めてきた韓国の先行きには不透明感が増している。 韓国の家計債務問題は、リーマン・ショックを引き金となった米国の住宅ローンバブルの崩壊になぞられ、「韓国版サブプライムローン問題」に例えられる。いつ、何をきっかけに債務不履行が続発し、金融システム不安につながるかはわからず、韓国はアジア発の金融危機の火種を抱えている。
http://www.sankei.com/west/news/160910/wst1609100008-n1.html

【管理人 補足記事&コメント】
韓国には2種類の賃貸制度がある。ひとつは日本の賃貸とまったく同じように、入居時に敷金・礼金を払って毎月の家賃を払う「ウォルセ(月貰)」だ。もうひとつがチョンセで、入居時に賃貸する物件価格の半分から3分の1ほどの金額を“保証金”として預ける制度だ。例えば、借りようとしている物件の実売価格が1000万円の場合、保証金を350~500万円ほど現金で不動産オーナーに預けて物件を借りるという手順だ。多額の保証金を預けてしまえば、後は契約が切れるまで月々の家賃はタダ。さらに、契約満了時には預けた保証金が全額返却されるという信じられない制度だ。

保証金が全額返済されるため、不動産オーナーには利益がないように思える。だがチョンセもしっかりとした不動産経営のひとつで、前提として、チョンセが誕生した1990年代の韓国には、銀行の定期預金の利子が10%近くだった。2000万円の保証金を預かれば、それを預金するだけで年に200万円の利子を受け取ることができる。月に換算して約16万円強の利益を得ることができるため、十分に収益が見込めた。さらに物件を借りたい人から保証金として500万円を受け取り、物件購入の補填にして購入しておいて、見込み通りに物件の価値が上がれば、売却時に保証金を返しても利益を得ることができる。 しかし、これは高金利が保障され、なおかつ不動産価格が上昇することを前提に成り立っていた賃貸制度だ。現状韓国の定期預金の金利は1%台にまで引き下げられ、保証金の金利を利用した収益の確保は無理である。

チョンセを続けるオーナーたちは、保証金を従来の5割弱から7~8割にまで引き上げるという力技をとるようになった。さらに悪徳なブローカーたちになると、不動産の実売価格よりも高い保証金を要求するケースまであるという。そうして手にした保証金で多くの物件を独占しながら、さらに保証金を引き上げるのだ。保証金が高騰したことで、お金のない人々は賃貸をあきらめるしかない。日本からすれば韓国の夢のような家賃形態だがすでに崩壊しているわけで、それでも廃止されないという矛盾を抱えている。



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[ 2016年09月11日 11:43 ] カテゴリ:未分類 | TB(0) | CM(0)
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