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【韓国経済】ソウルの住宅賃貸、月払い31.3%・伝貰26.2%

韓国では伝統的に住宅賃貸時に高額の保証金を大家に預け運用してもらう代わりに、月額賃料を支払わない「伝貰(チョンセ)」という賃貸契約が主流だったが、保証金の金額が高騰したことを受け、ソウル市では月払いの賃貸物件入居者が大幅に増えたことが分かった。

ソウル市が8日発表した「ソウルサーベイ都市政策指標調査」によると、市が昨年10月、市内の2万世帯、外国人2500人を対象に調べた結果、ソウル市民の31.3%が月額賃料形態の賃貸物件に住んでいることが分かった。05年には20.4%だったが、12年間で10.9ポイントも上昇したことになる。一方、伝貰の割合は26.2%で、05年に比べ7ポイント低下した。持ち家の割合は42.1%で、03年の調査開始以来、40%台前半から半ばで推移している。

特に経済活動の中心である30代では伝貰ではなく、月額賃料を支払う人が、賃貸物件入居者の45.6%を占め、2005年(19.4%)に比べ大幅に増えたことが分かった。これに対し、伝貰物件の入居者は29.7%で、05年(48.6%)に比べ大きく減少した。保証金に充てる多額の資金を工面できず、月額賃料を支払う人が増えた結果だ。
http://www.chosunonline.com/




【管理人 補足記事&コメント】
平均不動産費用の統計が初めて作成された2011年6月以来、全国主要地域のマンションの傳貰(チョンセ:家賃の代わりに住宅価格の半額以上の保証金を支払う住宅賃貸制度)価は倍近く上昇した。庶民の住宅費用負担が大きくなった。月払い家賃の割合が急激に拡大し住居費の負担を増大させた。統計庁の家計動向調査によると、全国の2人以上の世帯の月収は、2011年に384万ウォン(約37万5000円)だったのが、一昨年は437万ウォン(約42万6000円)で、13.8%の増加にとどまった。過去5年間、主要な地域での平均の傳貰価が多いもので2億ウォン(約1951万3000円)近く跳ね上がったことを考えると、庶民が銀行から「傳貰ローン」などの負債を抱えなければ、上昇分を支払うのが難しくなっている。

実際に銀行の傳貰資金融資も急増した。KB国民、新韓、ウリ、NH農協の4大銀行の傳貰ローンの残高は、20兆3888億ウォン(約1兆9892億円)で、昨年1月末の19兆7647億ウォン(約1721億7000万円)より6241億ウォン(約608億9000万円)増えた。 低金利の影響で、傳貰と月払いの家賃の取引で後者が占める割合は急速に増加しており、ソウル市が運営するソウル不動産情報広場の資料によると、ソウルのマンション取引のうち、月払いの家賃の割合は、2011年3月16.9%にとどまったが、5年が過ぎた2016年3月は38.4%まで急増した。40%台への進入を目前にしている。

月払いの家賃への切り替えが加速したことで、傳貰の不足が続いているにもかかわらず、住宅の供給過剰に伴うマンション売買価格の下落への不安まで重なり、傳貰への需要が増えた。特に集合マンションは、多世帯住宅(主に複数階戸建ての賃貸住宅)や低層マンションより傳貰賃貸物件の品薄状態が強く、傳貰価格の上昇はこれからも続くとの予測がある。中央日報によると、マンションの売買価格に対するチョンセ価額の比率は、2009年1月の52.3%から2015年11月には73.7%へと21.4ポイントも上昇している。チョンセ価額が売買価格の70%水準になったのは、いわゆるIMF通貨危機以来で、1998年には69.5%まで上昇している。

マンション価格の高騰は投機買いを招いた。自己資金を上回るマンションを購入し、完工に合わせて入居者を募集。入居者から預かるチョンセ金を自己資金の不足分に充てる投機家が現れた。チョンセ金は契約期間満了に伴う退去時には即時返還の義務があるが、契約期間満了前に退去する場合、新たな入居者が見つかるまで返還は猶予される。投機家は新たな入居者から預かるチョンセ金を退去者に返還する金銭に充てるといった「自転車操業」を繰り返しながら、値上がりを待つ事になる。韓国統計庁の関係者によると、ソウルから周辺の京畿道などに転入した際の届け出書類で、転入事由に住宅問題を挙げるケースが最も多いという。チョンセ物件の減少と相場の値上がりでソウル市の人口流出が今後も続くだろうと聯合ニュースは報じている。



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[ 2017年06月09日 10:21 ] カテゴリ:韓国経済 | TB(0) | CM(0)
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