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【韓国経済】家計負債対策は温めている間はない

ソウルを中心にマンション価格上昇の勢いが尋常ではない。5月に入って表れてきた急激な上昇の勢いが今月に入って若干落ち着いたものの、長い流れで見ると6月も上昇率は高いままだ。月間の家計負債の増加幅も再び高まっている。政府が家計負債の抑制対策をとって住居価格の上昇期待が広がることを止めるべき時だ。ところが政府の政策の方向はまだ明確でない。慎重である必要はあるが、不動産景気に執着して必要以上に右往左往していると見られないようにしなければならない。

不動産114と韓国鑑定院の6月第一週の市況調査資料によると、ソウルのマンションの上昇率は高いままである。江南エリアの再建築のマンションの価格上昇率が少し鈍化した代わりに、江北エリアで新規のマンションを中心に価格上昇の勢いが激しい。さいわい、ソウルと首都圏以外の地域では概ね価格は安定傾向だ。家計負債はマンションの新規分譲が呼び水になって再び急速に増加している。集団ローンの増加で4月に4兆6千億ウォン増えた銀行の家計ローンが5月には6兆ウォン以上増えた。

文在寅(ムン・ジェイン)大統領は先月1日、首席・補佐官会議で8月中に関係部署が合同で家計負債の総合管理案を準備するよう指示した。総合対策は8月に取るとしても、その前にすべき事がある。2014年に施行して7月末に期限切れする、住宅担保認定比率(LTV)・総負債償還比率(DTI)の緩和措置をどうするか早急に方針を示さなければならない。行政指導のための20日間の意見聴取や、行政指導審査委員会の開催日程を考えると、金融監督院はまもなく案を明らかにしなければならない。




キム・ヒョンミ国土交通部長官候補は「LTV・DTIの規制緩和が家計負債問題を生む要因の一つ」と明らかにしたことがある。実際に住居価格の60%を越える危険度の高いローン額は2013年末の60兆9千億ウォンから昨年末は144兆ウォンに急増した。この際、規制緩和の措置を解かなければならない。まずマンションの上昇の勢いが急な地域からLTV・DTI規制緩和を解除することが市場に及ぼす影響を減らす一策ではある。しかしローン危険管理が目的であるだけに、他の地域も同じ基準を適用していくべきだ。
http://japan.hani.co.kr/

【管理人 補足記事&コメント】
韓国の不動産賃貸で、高額な保証金と引き換えに家賃が免除されるチョンセ契約の価額が上昇している。中央日報によると、マンションの売買価格に対するチョンセ価額の比率は、2009年1月の52.3%から2015年11月には73.7%へと21.4ポイントも上昇している。チョンセ価額が売買価格の70%水準になったのは、いわゆるIMF通貨危機以来で、1998年には69.5%まで上昇している。韓国の不動産賃貸契約には、ウォルセ契約とチョンセ契約がある。ウォルセ契約は入居時に保証金を預け入れ、月々の家賃を支払う契約で、保証金は家賃の5~20ヶ月と高額だが基本的な仕組みは日本の賃貸と大きな違いはない。チョンセ契約は入居時に売買価格の5~8割の「チョンセ金」を家主に預け入れ、契約期間中の家賃はない。ウォルセの保証金やチョンセ金は、敷金と同じく退去時に返還される。

マンション価格の高騰は投機買いを招いた。自己資金を上回るマンションを購入し、完工に合わせて入居者を募集。入居者から預かるチョンセ金を自己資金の不足分に充てる投機家が現れた。チョンセ金は契約期間満了に伴う退去時には即時返還の義務があるが、契約期間満了前に退去する場合、新たな入居者が見つかるまで返還は猶予される。投機家は新たな入居者から預かるチョンセ金を退去者に返還する金銭に充てるといった「自転車操業」を繰り返しながら、値上がりを待つ。預金金利が2%台まで下がり、チョンセ金の金融商品による運用収益が望めなくなると、チョンセから家賃方式であるウォルセに切り替える家主が増え、チョンセ契約が可能な物件は減少。抵当権が設定されていないチョンセ住宅物件の需要増と相まって、チョンセ価額の上昇に拍車がかかった。



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[ 2017年06月12日 09:41 ] カテゴリ:韓国経済 | TB(0) | CM(0)
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