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ソウル市全域でマンション完成前の転売禁止

韓国政府は19日、文在寅(ムン・ジェイン)政権で初となる不動産投機抑制策を発表した。ソウル市全域では分譲マンションを完成前に転売することが禁止される。政府はまた、7月3日からソウル市、釜山市、世宗市、果川市、城南市など全国10都市の「請約調整対象地域」で住宅価格に応じて融資上限を決める住宅担保貸出比率(LTV)と所得に応じて融資上限を決める総負債償還比率(DTI)をそれぞれ10ポイント引き下げる。

対策によると、請約調整対象地域では銀行だけでなく、貯蓄銀行など(第2金融圏)でもLTVが70%から60%に、DTIが60%から50%にそれぞれ引き下げられる。これら地域のマンション残金ローンについても、元利返済額が年収の50%を超えてはならないとするDTI規制を新設。再開発組合員が分譲を受けられる住宅も最大3戸から1戸に減らす。

請約調整対象地域は、韓国政府が昨年11月の不動産対策で市場の過熱を抑制するため、5年以内にマンション購入経験がある人には優先購入資格(第1順位請約資格)を認めないなどマンション分譲条件を厳格化した地域を指す。当時はソウル市全域、釜山市の5区(海雲台、蓮堤、水営、東莱、南)、世宗特別自治市、果川、城南、河南、高陽、南楊州の各市、東灘第2新都市など37の市、郡、区を指定した。今回新たに釜山市の機張郡、釜山鎮区、京畿道光明市が指定された。しかし、夫婦の年収が6000万ウォン(約590万円)以下の場合など、庶民の実需要者は従来のLTV、DTIが適用される。




企画財政部(省に相当)の高炯権(コ・ヒョングォン)第1次官は「最近ソウル、釜山などで不動産市場の局地的な過熱現象が見られ、選別的で個別形式の対策を立てた。今後過熱が広がれば、投機過熱地区の指定など追加的な措置を取る」と説明した。 市場では今回の対策が中長期的に住宅価格の抑制につながるかを疑問視する向きがある。建国大のシム・ギョオン教授は「ソウルなど規制対象地域では短期的に取引量が減少するとみられるが、長期的に下落するかどうかは疑問だ。住宅価格が上昇する根本原因は低金利や市中資金の不動産集中であり、それを解決する努力が必要だ」と指摘した。
http://www.chosunonline.com/

【管理人 補足記事&コメント】
宅地建物取引業法には次のような規定がある。「宅地造成または建築に関する工事の完了前に行う宅地または建物の売買、いわゆる青田売りについては、開発許可、建築確認などがあった後でなければ、広告および売買あるいはその媒介をしてはならない」(法令の文面や用語は少し異なる)。これは青田売りによる宅地建物の売買について、「広告開始時期の制限」および「売買契約締結時期の制限」を設けたもので、工事完了時には資金回収ができ、事業資金の借入れ利息を減らせるというのが青田売りの行なわれる最大の理由となる。

購入する側からすれば、優れた物件であれば早い者勝ちで物件を押さえられるメリットがある。一方、マンション完成前で引渡しを受けていない場合、つまり残代金を支払っていない場合には、所有権が買い手側に移転していないため、売却をすることは出来ない。そのため、引渡しを受ける前に、マンションを手放すには、売り手の不動産会社(デベロッパー)との売買契約を解除する形式をとる。解除する方法としては、「手付解除」と「違約解除」がある。「手付解除」とは、すでに支払っている手付金を放棄することにより、一方的に売買契約を解除することをいう。手付金の金額はケースバイケースだが、一般的には購入価格の5%から10%程度になる。

韓国などではマンション価格のつり上げがあるわけで、不動産の異常な過熱を防ぐ意味では重要だが、日本とシステムが違うので、システムをしっかりと構築する必要があると思うが…。



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[ 2017年06月20日 11:03 ] カテゴリ:韓国経済 | TB(0) | CM(0)
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