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１９８９年、日本は熱かった。株価が高騰し不動産価格は暴騰した。東京・銀座の最高級飲食店は明け方まで人があふれた。日経指数は１９８５年のプラザ合意後の３年間で３倍、不動産は１年に７０％ずつ上昇した。東京中心部を循環する山手線の内側の地価は米国全土の地価と同じという話まで出てきた。サラリーマンが東京に家を買うことは考えもできなかった。首都圏の新築マンション価格は日本のサラリーマンの平均年収の１８倍に達した。

１９９２年、宮沢喜一首相は住宅安定のために住宅価格を５年以内に年収の５倍水準に引き下げると公言した。野党はとんでもないと批判した。しかし宮沢首相の現実性がなさそうに見えたこの政策は嘘のように成功した。不動産バブルが消え住宅価格が崩壊したのだ。東京の一部地域は５年間に１０分の１に落ちたりもした。「失われた２０年」という日本経済の長い冬も一緒に訪れた。

最近中国の不動産も３０年前の日本のように異常過熱の様相を見せている。北京・上海・深センなど中国の大都市のマンション価格はこの１年６カ月間で３０～５０％上昇した。行き場のない資金が不動産に集まるからだ。中国国家統計局によると中国の３月の新規住宅売買金額は１兆元で前年同期比１８％増加した。住宅価格が年俸の何倍なのかを示す年収倍率は北京が２０倍、上海が２５倍、深センが３６倍だ。

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所得を考慮した相対的価格は１９９０年の東京よりも高いわけだ。北京に近い雄安特区の不動産価格が４月だけで２倍以上に上がるなど、不動産過熱が大都市周辺に広がっている。金融緩和期に成長率が減少すると資金は一般的に投資資産に集まる。１９８９年の改革・開放以降高止まりを続けてきた中国経済の最近の様子は３０年前の日本と似た様相だ。中国経済が日本と同じ長期不況に陥るのではないかとの懸念が出てくる理由だ。

中国経済の異常信号の震源地は負債増加と成長率下落だ。国際格付け会社のムーディーズはこれを理由に５月２４日に国債格付けをＡａ３からＡ１に降格した。ムーディーズが中国の格付けを下げたのは１９８９年から２８年ぶりだ。スタンダード・アンド・プアーズ（Ｓ＆Ｐ）も先月２１日に「負債を通じた経済成長戦略から抜け出せるかがカギ。中国の格付け見通しを否定的に下げることもありえる」と警告した。
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【管理人 補足記事＆コメント】
中国では3月後半、多くの都市で新たな不動産購入制限が開始された。北京、広州、佛山、中山、東莞、アモイ、鎮江、成都、滄州、句容、嘉興、長沙、廊坊から、国家レベルの貧困県である安徽省臨泉県に至る。不動産購入制限は各地によって違いはあるが、現地に戸籍を持つ者、或いは現地の納税証明もしくは社会保障費支払い証明を提出できる者だけに住宅購入が許可される。1軒目と2軒目の住宅購入では頭金比率が大きく異なり、3軒以上の住宅購入が禁止されたり、現地に戸籍を持たないものは2軒目以上の住宅購入が制限されたりする。

中央政府やその指示を受けた地方政府が不動産売買に大きな制限を課している点で日本の不動産市場とは大きく異なる。中国の土地は国家が所有しており、その土地は所属する地方政府によって管理されている。地方政府は不動産ディベロッパーに対して70年間の土地使用権を売却、不動産ディベロッパーはその土地の上に建造物を建て、それを消費者に販売する。地方政府にとって土地使用権の売却は重要な財源となっており、銀行にとっては開発資金の供給、住宅ローンの提供が主要な収入源となっている。

中国は特殊である。当局は実情を知り尽くしており、監督管理は周到である。需要が強い以上、バブル崩壊の可能性は極めて低い。とはいえ地方債務が拡大し、都市部でごく限定的だが不動産崩壊が起きたのも事実。環境汚染問題も加速し、今後は鈍化に向かう…。

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