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高齢化でも日本のような不動産暴落はない

「高齢化で人口構造が変われば住宅市場のパラダイムが変わり、日本のように不動産価格の下落期を迎える」。 数年前から提起されている「不動産暴落論」の主張だ。しかし韓国銀行(韓銀)の最近の研究結果は違う。高齢化が進んでも不動産価格が急激に落ちることはないという結論だ。

オ・ガンヒョン韓銀金融安定局課長らが26日に出した報告書「人口高齢化が住宅市場に及ぼす影響」にこうした内容が書かれている。日本は1991-92年に不動産バブルが弾けた後、生産可能人口比率が減り、団塊世代が引退しながら、不動産価格の長期下落が続いた。1992年から2016年まで日本住宅価格の累積下落率はなんと53%だ。 韓国は2017年から生産可能人口の比率が減る。では、韓国もバブル崩壊直前の日本と似た状況なのだろうか。




報告書は大きく3つの点で韓国と日本の状況が異なるとみている。まず、韓国不動産市場の上昇率は日本ほど急激ではない。日本はバブル崩壊直前の1986-90年、6大都市の年平均住宅地価上昇率が22.1%に達した。当時日本は貸出規制も弱く、住宅担保貸出の担保認定比率(LTV)が100%を超過した。これに対し韓国は政府が住宅市場の安定のために宅地供給調節、貸出規制など政策的な努力をしている。

2つ目、1990年代の日本のように住宅供給量は高い水準でない。日本は1990年代初めのバブル崩壊で地価が落ちると、住宅建設がむしろ改善され、その後5-6年間は住宅供給量が大きく増えた。これは住宅市場のさらなる沈滞につながった。 3つ目、日本との明確な違いは、日本は一戸建て住宅の比率が高いのに対し、韓国はマンションが多い。日本の場合、木造一戸建て住宅が多く、住宅の売買取引が活性化しなかった。
http://japanese.joins.com/

【管理人 補足記事&コメント】
中央日報は、韓国の家計負債が急激に増えて国民1人当たりの借金が2600万ウォン(約259万円)を越えたと報じている。 韓国銀行が発表した「2016年 第4四半期中の家計信用」によると、昨年12月末の家計信用は1344兆3000億ウォンで、前期比47兆7000億ウォン(3.7%)増えた。国民1人当たりの家計負債は昨年末の住民登録人口(5169万6216人)を勘案すれば約2613万ウォンとなる。

経済成長に従って家計負債の規模が大きくなるのは自然な流れだが、問題はその増加速度が尋常でないことだ。昨年末基準の家計負債は前年比141兆2000億ウォン(11.7%)も増えた。関連統計を取り始めた2002年以降、最大規模となると伝えている。増加率も2006年10-12月期(11.8%)以降、10年ぶりとなる最高値を記録した。 物価上昇を勘案した実質所得は昨年1-3月期-0.2%、4-6月期0.0%、7-9月期-0.1%と、むしろ後退している。このような状況で借金だけが増え、庶民層の暮らしは切迫する一方だとした。

家計負債は主に不動産借金となる。銀行審査を厳しくしても、貸金業者からのローンも増えている。家計負債が不動産産業の下支えとなっているわけで、高齢化でも日本のような不動産暴落はないというが、不動産による借金が払えないという事態はすでに25%以上に上ると自国メディアが報じているわけで、まして不動産を転がして得をしようと考える連中ほど負債だけが増える事になりかねない。不動産価格は異常値であるから、当然上がった価格は正常値になるように戻るわけで、上昇幅が大きい分その反動値が価格を下げると考えれば、暴落で何であれ、価格は下がるだろう。



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[ 2017年07月26日 18:52 ] カテゴリ:韓国経済 | TB(0) | CM(0)
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