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中国不動産バブルは弾けるか・・・遼寧省にみる住宅市場管理の可能性

中国の非政府・非金融部門の債務残高の対GDP比が、日本の不動産バブル崩壊前の状況と似ていることから、中国に不動産バブル崩壊の危機が迫っていると危惧する向きがある。大和総研経済調査部主席研究員の金子実氏、研究員の永井寛之氏、そして、金融調査部の研究員の中田理惠氏は9月8日、「中国住宅セクターの短期・中長期のリスク」と題したレポート(全16ページ)を発表し、「中国の不動産バブル崩壊による金融危機は、日本の経験を単純にあてはめて推測されるようには高くない」としている。ただ、中国国内で最も住宅販売が減少した遼寧省の動向は、今後の中国住宅市場を考える上で注意が必要とした。レポートの要旨は以下の通り。
 
非政府・非金融部門の債務残高の対GDP比が高まり、住宅価格が上昇しているという点では、近年の中国の状況は、不動産バブル崩壊前の日本の状況と類似している。しかし、当時の日本に比べて、家計部門の債務残高の占める比率が低く、1人当たりの名目GDPの増加率が高いことから、短期的な将来に中国で、債務の返済ができなくなるケースが増加することにより不良債権が増加して金融危機が起こる可能性は、日本の経験を単純にあてはめて推測されるようには高くないとみられる。
 




リーマン・ショック後の中国においては、住宅在庫率が高まっても住宅価格が上昇し続けており、価格の需給調整機能が、通常の形では働いていない。これは、中国政府が内需主導の経済成長を目指すようになった結果、住宅在庫率が高まっても、住宅販売価格は将来も下落しないという期待が強まったためとみられる。
 
2016年以降住宅在庫率が低下に転じたのは、住宅需要喚起策がとられたことによるところが大きい。今後、マクロ経済政策の引き締めが行われた場合でも住宅在庫率の適正化が続くためには、住宅着工が抑制される必要がある。今後、住宅価格が下落することなく、政策による誘導や規制によって十分に住宅着工が抑制されるか否かが注目される。住宅価格が下落する場合には、不動産開発企業の経営悪化のリスクが生じる。十分に住宅着工が抑制されないまま、再び住宅需要喚起策がとられる場合には、住宅を購入できない国民が増加したり、人件費といったコスト増要因となって産業の競争力を低下させたり、より長期的に、より対応困難なリスクが増大する。
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【管理人 補足記事&コメント】
「北京や上海のバブルがもうすぐはじける」という話を聞き始めてからもう随分、時間が経過した。そこには、「そんなに上がり続けるものではない。バブルというものは、いつかはじけるものだ」という考えが前提にある。ところが中国のバブルは、日本ともアメリカとも違って、なかなか「バブルが弾けた」と言うことにならない。何しろ、言われ出してからもう10年近く経っているのにバブルが収まってきているとも言えないし、一部ではさらに高くなっていると言われる変な状況が続いている。

度の北京に隣接する広大な開発事案の雄安特区でも発表後、投資家やお金持ちが殺到し、不動産業者が閉鎖させられるという状況まで過熱している。もし、中国が今後、経済的な危機に陥るとしてもその原因はバブル崩壊ではない。中国では、バブルははじけない。何故なら、いい物件のマンションなどの購入の60%近くが政府関係職員(日本で言うところの市町村を含む自治体員関係者)である。

購入資金がなくても一番景観がいい部屋やマンション群の中で一番価値や人気がありそうな部屋を確保しておき、いろんな理由をつけて政府関係者向けに安く譲渡する。さらに銀行の方にも渡りをつけて融資を斡旋する。その見返りとして開発の認可に関する便宜を図ってもらう。便宜を図ってもらわなければマンション開発をすることが不可能に近い。銀行の融資で購入したマンションが銀行の担保以上に値上がりすると、値上がりした価値を担保に別のマンションを購入。それを繰り返して人が住まず家賃収入がなくても何軒もマンションを買える。

北京や上海など熟し始めている都市では一部反動的な小さなバブル崩壊はあるが、内陸部などは完全に発展が熟す20〜30年は、これが続くと予想されている。 中国経済がどうなろうと開発発展は、地方に波及していく。日本のように狭くはない。行きつくところまで行きつくのに時間と場所はいくらでもある。その発展のためには、必要悪として存在する「暗黙の了解」がバブルを崩壊させないという事につながる。それがなければ個人の富も作り出せないし消費者層も厚くならない事は分かっているという事だ。




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[ 2017年09月09日 11:07 ] カテゴリ:中国 | TB(0) | CM(1)
これはね
中国の不動産は最終段階にきている。人気のあるところはまだバブル。他ははじけている。韓国も同じ。それを取材する能力が今の日本のマスゴミにはない。ただ、現地の報道を翻訳しているにすぎない。かなしいかな、それが現実です。
[ 2017/09/09 12:08 ] [ 編集 ]
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