韓国経済.com

韓国経済を中心に北朝鮮・中国・台湾・日本そしてアメリカの経済状況を説明するサイトです。
韓国経済 韓国社会 韓国政治 日本経済 日本社会 日本政治
韓国経済.com TOP  >  韓国経済 >  不動産バブルが弾ければ韓国経済に大寒波

不動産バブルが弾ければ韓国経済に大寒波

全てのバブルはこれまで例外なく弾けてきた。株式市場では弾けることが多いが、不動産市場で弾ければその威力は巨大だ。バブルが借金となったとき、その威力は想像を超える。 2008年の米国発金融危機は、韓国式に言えば中産階級を対象とした住宅担保ローンが発端だった。低金利で住宅価格の100%以上を貸し付けるという誘惑に我も我もと家を買い、不動産ブームが起きた。06年初めにピークを迎えた米国の住宅価格は12年初めまでの物価上昇分を考慮しても約36%下落した。1930年代の大恐慌時の下落幅(26%)を上回るものだ。

1990年代初めの日本のケースはさらに残酷だ。85年のプラザ合意で円の価値が約2倍になると、景気低迷を懸念した日本政府は政策金利を5%から2.5%に引き下げた。低金利で円資金が好きなだけ借りられるようになると、国内外で不動産購入ブームが起きた。1990年には東京の住宅価格が5年で2.4倍になった。しかし、5年後の住宅価格は約30%下落し、10年後には半分になった。 韓国にも同様のケースがあった。至近なのは2006年の不動産バブルだ。当時は銀行が経営規模を拡大するために競争し、住宅担保ローンを大幅に増やしたことが禍根だった。ちょうど地域均衡開発ブームまで重なり、不動産の狂風が吹いた。首都圏の住宅価格は06年だけで20%以上上昇し、江南、果川などでは30%以上も値上がりした。

スポンサードリンク
政府は住宅価格安定に向け、分譲価格上限制、不動産総合課税、譲渡税の課税強化、ローン抑制といったあらゆる規制手段を動員した。しかし、住宅価格は上昇を続け、結局は利上げと08年の世界的な金融危機で終息した。不動産ブーム以前に8億ウォン前後だったソウル江南区道谷洞の面積85平方メートルのマンションは、19億ウォンまで高騰したが、バブル崩壊で12年には再び9億ウォンまで下落した。これらのケースを見れば共通点がある。いずれも実需要よりも低金利に幻惑され、借金をして家を買った結果だ。バブルが崩壊すれば、例外なくやってくるのが深刻な不況だ。
http://www.chosunonline.com/

景気低迷下の不動産バブルにより、加速度的に家計負債が増加している。また、自力で借金を返済できない人が景気低迷で徐々に増えている。毎月の所得から最低限の生計費を差し引いた金額が元利返済額に満たない「限界世帯」は2016年3月時点で、約200万世帯と推定されている。融資を受けている5世帯に1世帯の割合となる。限界世帯の債務は約169兆ウォンで、家計債務全体の26%に達する。限界世帯の中でも低所得層と多重債務者が特に問題となる。

文政権は、こうした層の債務を軽減するため、1000万ウォン以下で10年以上の長期債権の「消却」を公約したが、44万人が借りている1兆9000億ウォンの債務が軽減されたところで、債務の全体規模から見ればスズメの涙にすぎない。2017年初めには、増加に歯止めがかかったかに見えた家計向け融資が再び急増した。不動産投資が熱を帯びていることに伴う「異常現象」と言える。不動産経済を支える家計負債は増加の一途をたどり150兆円を超えた。家計負債意をチャラにすればウォン量が増えすぎて、市場にで回れば、あっという間の通貨危機となる。従って一部の対応しかとれない為、多少生き延びるに過ぎない。

そういう意味では不動産経済は鈍化せざる負えない。或いは自国以外の投資家に頼るしかないが、現状過剰となり、空き室増加は死活問題となる。挙句に観光客減少とあって、ホテル業界は混乱中である。

関連記事

ブログパーツ
[ 2018年12月01日 09:37 ] カテゴリ:韓国経済 | TB(0) | CM(3)
グローバリズムの末路
記事の主題は「韓国経済」で、不動産バブルは経済の
悪化要因の中のただの一つ。はなっから、印象操作した
記事ですね。

不動産価格下落が問題なら、金融政策で対処できる。
庶民生活が問題なら、国がが徳政令を出す手もある。
一番の問題は、記事の後半でいう、輸出主力製品の
価格下落と、企業の韓国脱出。
国内の雇用がなくなって、脱出企業は収益悪化で多くは
フェードアウト。悲観的には、そういう末路だろう。
[ 2018/12/01 11:15 ] [ 編集 ]
韓国の不動産問題は、日本の常識とは全く違った"韓国式"不動産購入にある。
・利子だけ払って、元金は一切返済を必要としないシステム。
・利息だけ払える低所得者でも購入できる。
・元金の返済は一括返済で、値上がりしたら売って返済する方法。
・値上がりするから高く売れて儲かります。これがマンション販売のセールストーク。
・つまり「利子=支払い家賃」感覚で購入しているのがほとんど。
・元金を分割して支払う方式は最近できたが、これが出来るのは一部の高級取りだけ。
・つまり、不動産の下落は元金の返済出来ない韓国版サブプライムとなる訳。
・不動産の下落→ 売れない→ 返済不能→ 韓国版サブプライム→ 国家が破綻。
[ 2018/12/03 12:52 ] [ 編集 ]
韓国版サブプライムローンについて

IMFは韓国に対して不動産ローンの不良債権化の実態を改善するように警告しました。

2015年3~4月に韓国政府は、初めて『元金』を分割支払いローン「安心転換融資」
を低金利で進めました。これに乗り換えたのは32万件しかありませんでした。
「利子と元本」の両方を返済するのですから、よほどの高給取りでないと不可能な訳です。

2016年にも政府と銀行は一斉に「利子」だけでなく『元本』の分割支払いローン
に切り替えるように呼びかけました。しかし『元金』の月々返済まで苦しくて出来ない
と答えた世帯は224万件に上った。

つまり、潜在的な不良サブプライムローンと言う訳です。224万件の不動産ローンは
「利子」だけを支払うのが限界で『元金』は一切回収されず、20年~30年後に銀行
は中古マンションを引き取るハメとなるでしょうね。
[ 2018/12/03 17:33 ] [ 編集 ]
コメントの投稿












管理者にだけ表示を許可する
トラックバック
この記事のトラックバックURL

スポンサードリンク
月別アーカイブ
お問い合わせ

お問い合わせ
管理人 MON
連絡先 monma@asahinet.jp