韓国経済News

賃貸入居者に「2＋2年」の居住権利を保障した賃貸借保護法改正案が施行され、1カ月以上にわたり混乱が相次ぎ、とんでもない被害者を生んでいる。改正法でもオーナーが「実際に居住する」と言えば、入居者は契約更新権を行使できない。しかし、賃貸契約の満了まで数カ月の住宅を購入し、すぐに入居しようとする場合、オーナーの自己居住が認められない状況だ。入居者の契約更新権を優先する法解釈のせいだ。民弁と参与連帯がそんな解釈を示し、政府も同様の立場で、近く追加的な解説書を発表するという。

「自分も賃貸入居者だったが、マイホームを買ったのに入居できなくなった」「政府が『ギャップ投資』をするなと言いながら、自己居住を阻み、ギャップ投資をつくり出すおかしな国」（ギャップ投資＝賃貸物件を購入する際、入居者を先に探し、賃貸保証金を受け取り、売買価格との差額に自己資金を充てる手法）「契約満了時に退去すると言っていた入居者が法律施行後、契約更新権を主張し、転居費を1000万ウォンも要求した」「賃貸人と賃借人を対立させ、けんかさせることが政府の目的なのか」－－。愚痴を言う場所もない被害者はインターネット上の掲示板で不満と訴えている。

法律を拙速でつくり、戒厳令でも下すように推進すると、予想できなかった被害事例が続出する。取得税、登録税、譲渡税、仲介手数料など住宅売買費用が高い韓国では個人がさまざまな事情で自宅を賃貸に出し、自身が別の賃貸住宅に住むケースが少なくない。賃貸物件に住みながら、入居中の賃貸物件を購入し、後日入居するというマイホーム取得パターンもある。そうした複雑な市場に政府が強引に介入し、賃貸借法の制定を強行した結果、賃貸保証金の高騰、賃貸物件の売却減少に続き、とんでもない被害を生んでいるのだ。

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実際政府はどうやって被害を救済するのか言及すらしない。先日も国土交通部長官は「これまでも2年までの賃貸契約付きで物件を売買してきた。これからは入居者が住める期間が2年から4年に延びることを前提とする売買取引に変わる」と述べた。「自分の家なのに自分が入れない」立場の人の前でそう発言してみてほしい。ネットユーザーは「自分が入居できない家なら、政府も取得税を4年後に受け取れ」と言っている。それは間違っているだろうか。
http://www.chosunonline.com/site/data/html_dir/2020/09/25/2020092580181.html



朝鮮日報は、賃貸借三法以降、オーナーが戻ってきて住みたいと言ってきたのだが、賃貸保証金があまりに高騰したので、この機会に賃貸契約が3カ月残った物件を買いました。ところが、民主社会のための弁護士会（民弁）が賃貸借保護法の解説を示したことで、入居者が『契約更新権の請求が可能だと思うので退去しない』と言いだしました。ローンも利用できず、全財産を投じたのに、行き場をなくし、野宿しなければならない状況と報じている。

庶民の住居生活に大きな影響を与えるチョンセ（部屋などを借りる時、 家主に預ける金）価格が揺れている。ソウル・マンションのチョンセ価格が５５週間連続して上昇し、上げ幅も大きくなった。与党「共に民主党」は、チョンセ価格を抑えるためには、「賃貸借３法」をすぐに実施しなければならならないと急いでおり、文在寅（ムン・ジェイン）大統領も早急な立法を要請したが、市場は彼らの期待とは正反対に動く様子を見せている。

チョンセ価格上昇の最大の理由を相次ぐ政策失敗とみている。１ヶ月前の６・１７対策で再建築２年実居住義務を導入すると、テナントを追い出して直接入居する家主が増えて、チョンセ物件が無くなった。政府与党が今月中に立法化するという契約更新請求権、チョンセ・家賃上限制、チョンセ家賃申告制の賃貸借３法は、家主の不安に火をつけた。少なくとも４年間賃貸料引き上げを制約する法案がすぐに施行されるというニュースに、これまで比較的低価格で家を貸していた家主でさえ、テナントに大幅の家賃値上げを要求する。

財産税、総合不動産税が大きく上昇すると、税金を納める資金を調達しようと、チョンセのほか家賃を受ける形で賃貸料を上げる家主も多くなっていると専門家は警笛を鳴らす。

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