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金利上昇で崩壊した日本の不動産バブル、韓国も追随か

一部の不動産暴落論者は、1980年代末期の日本の不動産バブル形成過程が韓国の住宅価格高騰と似ており、韓国にも住宅価格暴落の可能性があると主張している。東京都心3区の土地を売れば、全米の土地が買えるとささやかれるほど、日本の不動産価格が高騰した原因は、「不況」を防ぐために取った景気浮揚低金利政策だった。

日本銀行は政策金利を1986年の5%から87年に2.5%まで急激に引き下げた。米国が85年に巨額の貿易赤字を解消するため、日本に強要した「プラザ合意」に従い、日本は85年に1ドル=250円だった円相場を86年には150円台にまで急激に切り上げた。価格競争力が低下した輸出企業が悲鳴を上げ、実質国内総生産(GDP)成長率は85年の4.4%から86年には2.9%に低下した。日本政府は景気浮揚のため、さまざまな開発計画を発表し、日銀は利下げを行い、流動性の供給を拡大した。低金利融資競争にも火がつき、膨らんだ流動性は株式と不動産の価格を押し上げた。86年から89年にかけ、株価と不動産価格は毎年20-30%上昇した。日本は国土面積が広くないため、地価は下がらないとする「不動産不敗神話」が火付け役となった。不動産投資関連の書籍もベストセラーになった。

低金利と膨大な流動性が日本の資産バブルを膨らませたように、韓国だけでなく、米国、英国、ニュージーランドなど全世界が「パンデミック不況」を防ぐため、低金利、量的緩和、補助金などの政策を講じ、資産価格を急騰させた。ブルームバーグが最近まとめた住宅価格バブルランキングで韓国は19位だった。1位はニュージーランドで、カナダ、スウェーデン、ノルウェー、英国、デンマーク、ベルギー、オーストリア、フランスが続いた。
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日本政府は当時、不動産価格が急騰しているにもかかわらず、土地取引監視区域の指定、融資審査の強化など段階的な措置しか取らなかった。不動産価格の高騰が社会問題になり、日本のNHKは「住宅価格を半分にしよう」という特集を連日流した。不動産価格高騰を放置した政府・日銀の無能に対する批判が相次いだ。韓国ではこれまでに25回にわたる不動産政策が発表されたが、金利は過去最低水準で、流動性は増え続けている。
http://www.chosunonline.com/site/data/html_dir/2021/06/18/2021061880007.html

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文政権は、就任初期から不動産価格の安定を目指し、6.17不動産対策、7.10不動産対策、8.2不動産対策等25回にわたる不動産対策を実施した。しかしながら、ソウルを中心とした不動産価格、特にマンション価格は下がるところか、むしろ大きく上がっている。不動産価格が上昇した原因として考えられるのが首都圏への人口集中が続いていることと、それにより住宅に対する需要が供給を上回っていることが挙げられる。

ソウル特別市、仁川広域市、京畿道で構成されている首都圏の面積は韓国全体面積の11.8%に過ぎないものの、首都圏の人口は増え続け、2019年時点での首都圏の人口は全体の半分を超えた。このように首都圏の人口が増え続ける理由は首都圏の経済規模が大きくなり、雇用が量・質ともに首都圏以外の地域を上回っていることに加え、名門大学への進学率が高い高校や有名塾等の教育インフラが整備され、子供の大学進学等に有利である。

さらに、不動産価格が上昇した原因として、規制強化を中心とした不動産政策が失敗したことが挙げられる。文政権は不動産価格を安定させるために、就任した2017年5月〜今年2月までに計25回の不動産対策を実施した。しかしまだ大きな成果はなく、2020年以降は伝貰※やマンションの価格が上昇し、支持率下落につながった。

文政権は就任1年目に、多住宅保有者に対する譲渡所得税の重課税が適用される調整対象地域を追加指定した「6・19対策」、ソウル全体を投機過熱地区として、11区を投機地域に指定した「8・2対策」、多住宅保有者が賃貸事業者に登録して住宅を賃貸した場合、財産税や所得税などの税金や健康保険料を減免する「賃貸住宅登録活性化政策」等の多様な政策を実施した。その中でも12月13日に施行された「賃貸住宅登録活性化政策」が注目を浴びた。

しかし、与党「共に民主党」の支持層を中心に、賃貸事業者に対する税制優遇措置に反対する声が高まった。結局、韓国政府は2018年9月13日に政策の内容を修正し、税制優遇措置を縮小する決断を下した。肝煎り政策を自ら蹴とばすことにより、不動産政策に対する文政権の信頼性は大きく失われることになる。

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[ 2021年06月19日 09:33 ] カテゴリ:韓国経済 | TB(0) | CM(0)
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