韓国経済News

２年２ヵ月ぶりにソウルのアパートのチョンセの供給が需要よりも多くなったことが分かった。１０日、韓国不動産院の「週間アパート価格動向」によると、６日基準、ソウルのアパートチョンセの需給指数は９９.１で、前週（１００）より下落した。この指数が１００以下なら、チョンセの供給が需要より多いという意味だ。アパート売買に続き、チョンセ市場も需要者優位となった。

ソウルのアパートチョンセ需給指数が１００以下になったのは、２０１９年１０月第３週（９９.９）以来約２年２ヵ月ぶり。昨年７月に施行された「賃貸借３法」が触発した「チョンセ乱」が激しかった昨年同期（１２８.８）と比較すると３０近く下がった。これは、不動産費用が急騰し、引越しよりも再契約を通じて借家に留まる人が増えたうえ、最近の新築アパートの増加で、新規のチョンセ需要が減った影響が大きい。

ただし、来年までこのような流れは続かないという見方が多い。不動産仲介サイト「チクパン」のハム・ヤンジン・ビッグデータラボ長は、「来年から入居住宅が多くないうえ、更新契約が終了すれば、市場の安定は容易ではないだろう」と指摘した。
https://www.donga.com/jp/List/article/all/20211211/3078111/1

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文在寅政府は、就任初期から不動産価格の安定を目指し、6.17不動産対策、7.10不動産対策、8.2不動産対策等25回にわたる不動産対策を実施した。しかしながら、ソウルを中心とした不動産価格、特にマンション価格は下がるところか、むしろ大きく上がっている。不動産価格が上昇した原因として考えられるのが首都圏への人口集中が続いていることと、それにより住宅に対する需要が供給を上回っていることが挙げられる。



ソウル特別市、仁川広域市、京畿道で構成されている首都圏の面積は韓国全体面積の11.8％に過ぎないものの、首都圏の人口は増え続け、ついに2019年時点での首都圏の人口は人口全体の半分を超えることになった。このように首都圏の人口が増え続ける理由は、首都圏の経済規模が大きくなり、雇用が量・質ともに首都圏以外の地域を上回っていることに加え、名門大学への進学率が高い高校や有名塾等の教育インフラが整備され、子供の大学進学等に有利となる。

2019年におけるGRDP（地域内総生産）や活動企業数に占める割合は首都圏がそれぞれ51.8％と52.5％で首都圏以外の地域を上回っている。また、2020年に大学受験をした高校3年生1000人当たりのソウル大学に入学した学生数は、ソウル市が14人で最も多く、最も少ない忠清北道や蔚山市の3.1人より4.5倍も多い。しかしながら、文在寅政府は不動産価格が高騰する理由を不動産投機をする輩の仕業と判断し、供給を減らす政策を実施した。

その結果、2015年に765,328戸であったマンションを含めた全国の住宅建設の認可数は2020年には457,514戸まで減少した。特に、ソウル市の認可数は2017年の113,131戸から2020年の58,181戸へと、ほぼ半分近くまで減少した。また記事にある様に、不動産費用が急騰し、引越しよりも再契約を通じて借家に留まる人が増え、最近の新築アパートの増加で、新規のチョンセ需要が減った影響もあるとしている。

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